“一出生就风华正茂”!有人曾这么评价尚佳的“问世”。在城市转型的大背景下、在东莞发达酒店业的土壤中,并依托天时地利人和的诸多优势,尚佳理应受到更多的关注和瞩目。那么,对于这个即将出生的“孩子”,以及他的未来和前景,自会有人进行点评、展望或“口水一番”。
“我们将后发制人”
“采购曾让我很伤脑筋”
记者(以下简称“记”):首先好奇的是,您当时操作的初衷是什么?
李亚明(以下简称“李”):做酒店用品市场,绝对不是我们心血来潮,操作这个项目我是由来已久,有备而来。我曾在方中集团参与筹建过3家酒店,所以对酒店行业并不陌生。在筹建过程中,其中采购这一块的工作非常重要,但是也非常繁琐。一家酒店所用的物料,大大小小有成千上万件,如何能采购到既符合酒店特色,又让老板满意的用品,这个问题很难搞掂。因为东莞没有专业市场,我们一方面是跑到广州去买,另一方面是向厂家直接下单。加上采购这个环节有些猫腻,只要你离市场一远,你就不可能知道每样东西价格的高低与否,所以采购这块一直让我们比较伤脑筋。
那时候,我就开始琢磨:为什么东莞不能搞个酒店专业市场呢?于是,我对此产生了浓厚的兴趣,开始着手进行方方面面的调研,大到老总,小到服务员,结果花了3年时间调研,撰写了一份调研报告,整整有200多页。
记:根据您的调研报告,东莞有了这么一家专业市场,能给酒店业带来哪些影响?
李:我觉得最大的作用和好处是提高酒店采购的透明度,降低交易成本和物流成本。其实,东莞的酒店业要是撇开娱乐和餐饮,它的利润率是很低的,因为它的房价低嘛,东莞所有的酒店平均房价能上700元的可能就只有四五家。但是东莞酒店的成本不低,特别是在采购这块,用品的开销可能要占到其投资总额的3—4成。这个数据很惊人啊,尤其是星级越高的酒店,投入就越高。酒店很多物料都是损耗品,你要不停地往里面砸钱,有时感觉它就像一个无底洞。
所以,我觉得尚佳的“出生”可以帮很多酒店老板省钱省心省时,一方面他们不用三番五次往广州或外地跑,另一方面他们想挑的、想买的都能在此找到。最后,价格方面也会透明化,你不用东奔西走的,在这里就能货比三家。
“东莞每年有600亿的需求”
记:那您觉得这个项目在东莞的市场空间到底有多大?
李:经过3年时间的调研后,对这个项目的成功我有充分的信心。为什么呢?因为它是建立在庞大的市场需求之上。据统计,目前东莞拥有五星级酒店18家、星级酒店100家、餐饮企业2万多家、娱乐性企业如卡拉OK上千家。而且东莞聚集了1000多万的人口,由于其人口特征,90%的人一日三餐是在酒店、酒家、饭堂里面解决,餐饮用料、用具需求之巨大不言而喻,据专家估计,华南区域每年有超过2000亿用品市场采购需求,而东莞每年有600多亿需求需要得到有效的消化。
此外,我自己也做过这个行业,清楚星级酒店的更换周期一般是在4—5年,餐厅和KTV则基本3年一换,如此一来,其中的总量相当可观,所以,我根本不用担心尚佳今后的客源和需求问题。
记:当时您为什么选址道胺而不是其他镇街?
李:在这里可以向你透露,其实尚佳最开始不是选择在道胺。我们在找地之前就确定了3条原则,第一就是符合当地政府的规划和定位,第二就是要交通便捷,第三就是要有发展空间。最开始我们想在南城拿地,但是考虑到南城的定位是“总部经济”,由于与第一条原则相悖,就没有再谈了。后来我们又在寮步镇莞樟路旁边找了两块地,但是觉得交通不是那么方便。然后又在厚街看了一块地,但是地块规模不大,不便于今后再发展。最后,我们找到了这里,经过比较分析,感觉就“非它莫属”了。
首先,这个项目完全符合道胺镇政府提出的“商贸道胺、物流道胺”的规划。其次,交通的便捷和空间的开阔性就不用我再赘述了,只要来过这里实地考察的人都会有这个认识的。
“尚佳的起步时机刚刚好”
记:相比较广州的酒店用品市场,东莞在这方面是不是有点起步晚了?
李:放在东莞市场来看,我不觉得尚佳入市太晚,“先市后场”嘛,时机刚刚好。广州的酒店用品市场确实做得不错,起步比较早,而且经营也比较成熟。如果跟它们比,我们可能显得有点晚,但是我们可以后发制人嘛。
为做这个项目,我差不多准备了4年。这几年里,东莞的酒店业还在大步朝前走,但是其配套不足的弊端开始日渐显现,比如人才、采购等。我们恰恰就在用品的交易和采购这方面将补全这个空缺。据我所知,近期还有两家酒店用品市场选址寮步,我觉得这是一个好现象,证明其他投资人都看到其中的市场潜力,也认为这个时机比较好。所以,我相信只有大家都来摇旗呐喊,把人气做旺,接下来大家的生意就都好做。
记:您刚刚提到广州的酒店用品市场已经比较成熟了,由于东莞离广州很近,那您担心尚佳会不会受到这方面的影响?
李:前不久,我从尚佳去琶洲会馆开车用了25分钟,你从广州市内一家酒店去到番禺那边的酒店用品市场,肯定不止25分钟。就这一点来说,我们在区位和交通方面都很有优势。此外,现在流行一种观点叫“莞深同城”或“莞穗同城”。随着珠三角越来越契合于一体,城市之间的空间距离将大大缩短,比如轻轨建成后离项目二期只有几百米,到时候你在广州做生意和在这里做有什么分别呢?
还有一点就是,我们这里可以比广州提供更优惠的租金,更优质的服务。比方说,同样一间铺,广州的租金去到80—90元/平米的话,东莞可能只有这个价格的一半。我觉得对于经营户而言,租金高低可能是初期需要权衡的问题,但是他们更多考虑的是场子能不能做旺的问题。
“今后将做专业市场运营商”
记:为什么尚佳要采取只租不售的经营模式呢?
李:采取这种模式我们是出于一个比较长远的考虑。做专业市场不像做房地产,可以一次性获利,我们不能卖完铺子就算万事大吉了。这样做的目的是我们把收益和风险都捆绑在一起,同这个项目共命运同休戚。如此一来,我们就有足够的责任和动力把这个项目做好做旺,这样让经营者对我们也会有信心,他们也会明白我们不是拿了钱就闪人的。此外,我们接下来还有二期、三期,采取只租不售也便于我们今后的整体推广和全盘规划。
记:能不能谈谈这个项目的经营特色以及今后的发展规划?
李:我希望把尚佳做得大而全,并且富有特色。在这里量多货齐,你可以实现一站式采购,并把它打造成集交易、仓储、物流、展览、交流为一体的平台。其次,因为酒店选用物料喜欢追求新奇,所以在别的地方买不到的特色用品也能在这里买到。
至于发展规划方面,我们首先要把实体做好,然后也考虑发展电子商务。此外,我们还有一个比较雄心勃勃的计划,那就是我们要做专业市场的运营者,今后不可能只做这么一个项目,或许会跨行业、跨区域,把尚佳做成一个叫得响的品牌。
“酒店业应走在转型前头”
———访正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛
“酒店经营要有前瞻意识”
记者(以下简称“记”):从去年开始,市委、市政府频频提出“双转型”,您觉得酒店业与此有何关系呢?
黄海涛(以下简称“黄”):我觉得这个提法非常准确,也非常及时。众所周知,东莞是一座制造业名城,过去它依靠地缘、政策、人脉、资金等优势,大力发展外向型经济获得了巨大的成功。但现在是成名于制造业,也困顿于制造业,其过往经验已成为发展的绊脚石,过往积累也成为转型的瓶颈,过往优势也面临着新的思考。在我看来,东莞的制造业就是“虚胖的工业体系”,“两头在外”的产业结构总会有迟暮的一天。
酒店业虽然属于第三产业,不过跟第二产业息息相关,东莞酒店业的兴旺发达就是依附于制造业的基础之上的。如果东莞制造业真的衰落了,那么酒店业也会“一损俱损”的。虽然我还没有听到东莞那家酒店因经营不善而倒闭了,但是要有前瞻意识,现在有饭吃,不代表今后都有饭吃。所以,这个行业必须要未雨绸缪,不要像东莞不少老板一样只是“埋头拉车,不抬头看路”。
记:那您认为东莞酒店业在“双转型”的过程中能担当什么样的角色?
黄:我觉得酒店业在这个过程中应该走在制造业的前头,而不能步其后尘。一方面,它有这个条件,东莞的酒店业量大、规模大,产业基础比较好。第二方面,酒店往往是一个地方的窗口之一,代表着它的城市形象,而且来往酒店的客人都比较高端,通过酒店向他们展示形象和传播口碑是比较有效的。
“酒店用品市场是块巨大空白”
记:您好像对酒店业很了解,那您谈谈对东莞酒店行业现状的看法?
黄:大家都知道,东莞的酒店业繁荣发达,举世闻名,身处东莞,我没有办法不去留意身边这一大“奇观”。所以,最近几年我一直对酒店行业保持着极大的关注,甚至是足够的兴趣。
我觉得东莞酒店业有3个比较突出的特点。第一就是量大,东莞星级酒店密度全球第一,拥有100家星级酒店,全市32个镇街每个镇街都有一家四星级标准以上的酒店。可以说,东莞酒店业已经形成了产业集群。第二,民营资本占主导,据说占了整个行业投资总额的95%,这点在全国都甚为少见。最后一点就是酒店档次齐全,高、低星级酒店,商务酒店,经济型酒店,甚至是小旅馆都各得其所,均有自己的生存空间。
记:那您觉得东莞酒店业发展至今有没有隐忧?
黄:最近10年,东莞酒店业一直保持了高速发展的态势,现在我还经常听到哪个镇又要新建一家酒店,哪个国际品牌也要来进驻。但是,我觉得东莞酒店业发展至今存在一个最大的隐忧就是产业链条不健全,而且呈现一种表象的繁荣。
为什么这么说呢?其一,东莞酒店业是量的集群,质的方面还亟待提高；其二,上中下游不贯通,行业配套存在短板。你想想看,东莞这么密集的酒店群,却一直是“有市无场”,没有一家采购用品的专业市场,所以这一块市场是个巨大的空白。谁先占得这个先机,谁今后就有更多的话语权。
广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、著名房地产营销权威专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)博士:
酒店餐饮用品市场潜力巨大
在城市化的进程和格局上面,逐渐体现出城市价值南移的倾向。这取决于东莞的人口增长、产业基础等多方因素的带动。作为酒店餐饮用品批发市场,尚佳的起点很高,定位也很清楚,而且市场的潜力和空间都相当大。光从地理位置来看,东莞位于广深的中轴线,地理位置得天独厚。同时,广、深、莞3个城市酒店业相当发达,为此酒店餐饮用品批发市场的前景很广阔。
需练就核心竞争力
目前,专业市场门类在商业地产中扮演重要的角色,而与东莞相邻的广州专业批发市场发展起步早,也取得了良好的市场效益。因此,东莞专业市场可以参考和借鉴广州专业市场的发展和特点。
广州受益于便利的交通枢纽和珠三角加工贸易的带动,形成了一批种类齐全但是档次较低的专业批发市场。就我个人观点看,目前还没有看到较高起点、高档次、高运营水准的大型专业市场在广州落户。正是由于受到人气旺这个关键因素的影响,广州的服装、鞋类、汽车、零件、电脑、电器城、餐饮用品、建材家具以及美容用品都形成一定规模的专业市场。
大型的专业市场都是由产业来带动的,典型的有山东淄博周村,顺德乐从等。同样的道理,酒店餐饮用品专业批发市场,不仅联系着酒店产业,更是与珠三角庞大的酒店消费市场紧密联系起来。
实际上,现在广州专业批发市场存在诸多不足,如档次不足,大多数是零件,没有产权化发展,这些也迫使广州计划让原来中心城区的专业市场外迁,实际上这种趋势也给东莞的专业批发市场扩大辐射面带来了难得的机遇。针对酒店餐饮用品专业批发市场,其服务对象就是酒店业,如何使这个新的专业市场迎合商家的需求,如何把他们引进来,这是需要放到战略层面思考的问题。尽管是高起点,市场潜力也大,但是以广州为主的成长较早的类似批发市场,将成为尚佳面世的首要竞争对手。为此,尚佳应该练就自己的核心竞争力,不要急于求成,要好好在价格和产品上下功夫,比如制定有竞争力的优惠措施,同时引进旗舰产品提升市场整体素质等。
向产权化方向转变
此外,作为一个新兴的专业批发市场,按照现在尚佳与道胺镇政府的合作约定,拥有60年的使用权,虽然没有产权,但是从某种意义上说已经具备产权,毕竟产权本身也是土地使用权。但是还是建议尚佳的项目负责人要在使用权上进行突破,实行产权式的经营方式,这对将来尚佳提升整体价值有很大的潜在帮助。
事实上,广州的一些产权式专业批发市场,正是因为拥有产权,所以取得了一个较为轻松的赢利模式,现在一个铺租每月100元/平方米,旺的超过1000元/平方米。这个批发市场可以在合适的时候,将产权转移,这样铺租每月100元/平方米的商铺可以1万元/平方米成交,而核心商铺甚至身价高达10万元/平方米。这些在广州都有实例,如广州一德路海鲜市场创造了几十万元/平方米的成交价格。
随着现代商业地产经营模式的多样化,从一开始转让产权确实是不太明智的做法,但是如果通过前期的良性经营,在前期签订的短期合同内,逐渐将铺租做高,充分体现批发市场的价值,同时本身物业价值也会因此倍增。如果尚佳能够获得产权,这就更有保障,一方面能在企业滚动发展中,取得灵活的资金运转方式,另一方面也能够通过部分产权转让激励商铺的整体发展。目前,广州专业市场有朝向产权化、集群、以及规模化方向转变的趋向。而闻名遐迩的浙江义乌,在小商品上面的辐射力和影响力已远远超出城市所影响,已经上升为在国际有一定知名度的小商品聚散地和常年长期会展基地。如果尚佳在发展策略上能调整到位,其打造的餐饮酒店用品市场,有希望成为华南、珠三角以及南中国创新型的商业地产的典范。